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北京晚报:不动产统一登记是否拦得住“房姐”

文章作者:采集侠 上传时间:2018-09-14

“房叔”、“房姐”们随着多套房产信息的曝光,应声而倒;在国务院刚刚公布的机构改革方案中,“建立不动产统一登记制度”、“为预防和惩治腐败夯实基础”的提法,更让人对“房产反腐”充满了期待。毕竟,精确的房产信息远比似是而非的“鉴表”、内斗牵出的“发票”,更加犀利有效。

不过,研究者提醒我们:这项市场经济的基本制度,最主要的功能是保护人们的合法财产权和交易安全。反腐,只是制度完善之后的衍生便利,“过度强调‘反腐’功能,可能两样都做不好。”

现状

在国务院机构改革方案中,我国拟建立“不动产统一登记制度”的信息格外引人注目。普通网友们讨论最热烈的,莫过于这项制度能在多大程度上打击“龚爱爱”们,而长期研究这项制度建设的学者则强调,这是一项和每个人的切身利益都息息相关的市场经济“基础设施”。那么,这项基本经济制度对我们的生活,究竟有什么样的作用?如果它是“基础设施”,为什么又迟迟未能建立?

“登记机构不统一,是目前登记制度的最大缺陷”

首先我们要弄清楚不动产登记制度的主要功能是什么,为什么要搞这样一个制度?

对于动产,我们可以用占有的方式来展现权利,比如你说这个手机是你的,因为你控制它。但不动产不同,土地和房屋,是两类最重要也是最常见的不动产。这两者的权利状态很复杂,有所有权人——比如我们的城市土地归国家所有,有建设用地使用权人,还有抵押权人等;不能说你住在这个房子里或者你站在这块地上,它就是属于你的,必须通过登记簿把这种权利状态展现出来。

别人要买你的房子,他怎么确定这个房子是你的?就是看登记簿,登记簿是最可靠的,比权属证书更可靠,因为后者可以伪造。所以,登记制度对于保护权利人的权利、保障交易的安全非常重要,还能提高交易的效率——这就是它最主要的功能。

《物权法》对统一的不动产登记制度有专门的规定,但《物权法》实施已经将近6年,统一的不动产登记制度却出不来。一个主要原因就是我们的土地和房屋一直是由国土和房管部门分别来负责管理和登记。

登记机构不统一,是目前登记制度的最大缺陷,不仅土地和房屋分别是两家,还有诸如农村土地要到农业部门登记,海域使用权要到海洋管理部门等。而且,每个登记机构都有不同的登记程序,非常麻烦。在很多地方,卖房子要办两次登记,不仅要到房屋管理机构办理房屋的过户登记,还要到国土部门去办理国有土地使用权的登记。

机构不同,程序不同,要求的登记材料也不统一,不仅加大了交易成本,而且会在衔接上出现巨大的法律风险。按照我们现在的法律规定,你抵押房子,地也必须抵押,同样,你抵押地,房子也必须抵押。但土地和房屋是独立的不动产,又在不同的机构登记,会导致有些人把土地抵押一个机构,把房子抵押给另一个机构,两个机构之间的信息不沟通,就会出现房地分别抵押的问题。

“在北京买房子,跟在陕西一个县城买房子,要求的材料和程序应当是一样的”

为什么统一的不动产登记制度难以建立?结合目前住房信息联网的情况来看,单就城市而言,很多中小城市本身的信息化工作还没有完成,甚至还没有建立起电子化的管理,大量的信息是纸质的,怎么联网呢?

就算是几十个大城市,信息化工作虽然完成了,但也存在一个大问题,就是各地在发展房地产信息系统的时候,是各自发展,他们的信息系统是不同的,里面设计的数据参数也不一样。我以前调研的时候见过一些,很乱,你设置32个项,他设置10个项,而联网的话,必须做到信息数据的标准都是统一的。

另外,各个地方自己也有几个系统,比如登记是一个系统,商品房销售是另一个系统,这些系统之间怎么整合?

从国外的情况来看,登记制度通常都是统一的。比如德国,虽然是一个联邦制国家,但登记也是统一的,不是各搞各的,因为这是一项全国性的制度。也就是说,我在北京买房子,跟我在陕西一个县城买房子,要求的材料和程序应该是一样的,适用统一的程序;不能说,我在这里买房子提交的材料是10个,到那里就是15个。

未来

原定去年6月30日实现的全国40个重点城市住房信息联网工作,在逾期8个月后,最近才由住建部宣布完成。住建部部长姜伟新表示,住房信息联网系统有相当的难度,但要继续努力把它建立起来。

那么,更为复杂的“统一的不动产登记制度”,将如何推进?在理想状态下,这项制度将如何改变我们的经济生活?

“先解决立法问题,再设立统一的登记机构”